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标题: 泡沫几何?大陆房地产何去何从
来源: 财商天下/日期: 2021-06-19

     目前,中共政府一直在用各种手段打压房地产市场的热度,但是大陆的楼价,却似乎是越“调控”越上涨。我们看到,几天前,中共银保监会主席郭树清又再次警告,那些押注房地产价格永远不会下跌的人会付出沉重代价。而在6月初的时候,中共央行还刚刚在一个草案中,把房产开发企业和中介机构一并纳入了反洗钱调查范围。

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  中国房地产业将要退烧?

  在6月10日的上海陆家嘴论坛上,央行党委书记、银保监会主席郭树清,对金融衍生品等高风险投资,再次发出了严厉警告,但让人关注的是,这个警告是用房地产作比喻。

  郭树清说:“那些炒作外汇、黄金及其它商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”这个警告,虽然是针对那些炒人民币升值预期和大宗商品涨价的个人,但是最终指向却落到了炒房地产升值的人。

  郭树清这个话刚讲完,6月12日的时候,中国房地产报就跟着刊登了一篇评论文章,题目是《炒房者是时候放弃幻想了》。文章中说,“郭树清的言论和思路代表着高层的看法。所以每次讲话都透露或暗示着未来的某种风向。”并提到“可以预见楼市的活跃性短期会受到一定程度的抑制,房价增长必然会进入低速、震荡调整的周期。”

  所以,郭树清的讲话实质是传递了一个信号,也就是监管层调控未来房价的信心很坚定,不排除还会有政策会陆续出台。

  中国房地产泡沫化有多严重?

  6月10日,中国民营经济研究会副会长管清友和他的团队发表了一篇文章,题目是《全球核心城市房价对比:京沪深到底有没有泡沫?》

  管清友团队,采用了目前全球最大的在线协作数据库网站Numbeo 6月份的数据,并选取了全球最具代表性的20个核心城市作为样本,分析它们的绝对房价和相对房价水准,结果发现中国的房价都是名列前茅。

  首先,从中心城区的绝对房价来比较,中国一线城市深圳、北京、上海,分别位居第四、第五、第七,平均房价在每平方米15,500至16,500美元之间,低于香港、新加坡和巴黎。但是,考虑到中国大陆常用的建筑面积,核心城市大多是带电梯的住宅,所以选用75%的得房率进行折算后,可以发现,深圳、北京和上海中心区域的实际房价是在每平方米20,000至22,000美元之间,这个价格已经超过新加坡和巴黎,仅次于香港。

  而以非中心城区的房价来看,深圳、北京、上海等核心城市的平均价格是在每平方米7,500至9,000美元之间,大约是中心城区的一半,位居第五、第八、第九。但是,如果非中心城区也按照75%的得房率进行折算,那么,深圳、北京和上海的非中心城区房价将排在第三位,是在每平方米10,100至12,000美元之间,仅次于香港和巴黎。

  其次,如果以相对房价来比较,管清友团队的研究发现,不管是采用房价收入比,还是采用房价租金比,深圳的房价都是全球最高的。

  例如:以房价收入比来衡量,香港以44.95排名第一,而深圳、北京、上海的房价收入比位居第二、第三、第五。这个房价收入比,简单讲就是:“每户住房总价”和“每户家庭年总收入”的比值。

  但是,如果用得房率折算修正后的房价去计算房价收入比,深圳、北京和上海将是全球买房负担最高的城市,房价收入比分别达到57.97、55.80和45.55,都超过了香港。

  我们再看房价租金比,深圳、北京、上海中心城区的房价租金比分别是82.15、60.39和47.97,排在第一、第五和第六的位置,而三个城市的非中心城区的房价租金比也都超过49,位居第一、第六和第七。因为租房的基本都是实际居住需求,而买房的有些是投机需求,房价租金比过高,说明投机需求超过了实际居住需求,存在泡沫。

  其实,在管清友团队发布分析之前,6月2日的时候,平安证券的首席经济学家张明也发表了一篇文章,题目是《房地产周期变化背后的政策逻辑》。文章中谈到,这一轮房地产调控政策,特征是“房住不炒、因城施策、长效机制”,是从2016年底开始实行的,但为什么已经持续4、5年了,到了今天调控力度仍然如此之强呢?归根结底,就是因为北京已经深刻认识到,过度依赖房地产投资来刺激经济增长,已经面临越来越大的风险。

  这些风险至少可以归结为四个层面:第一,中国经济增长过度依赖房地产相关投资;第二,中国地方政府过度依赖土地出让金这一预算外收入;第三,中国商业银行体系的信贷资产过度集中在房地产和土地上;第四,中国老百姓存量财富过度集中在房地产。这四个方面的风险,意味着,一旦房地产行业未来面临重大调整,那么中国的经济增长、金融稳定、以及国民财富都可能遭受重大损失。

  另外,中共在去年下半年提出了,构建以内循环为主体的发展格局,在这个基础上,消费扩大和消费升级扮演着至关重要的角色。但事实上,从2015年起,房地产行业过快发展对居民消费的挤出效应已经越来越明显。因此,对中共政府来说,把“房住不炒”的房地产调控政策长期化、持续化,也就变得非常必要。

  未来中国房地产业的走向?

  也就是说,无论从哪个角度分析,中共遏制房地产泡沫化和金融化的态度都不会放松。我们也看到,从去年底开始,银行业金融机构“房地产贷款集中度管理制度”新规出台,再加上随后一连串的政策干预,像是土地两集中出让制度、二手房指导价机制,以及严厉打击经营贷违规入楼市等等。那么,在这一系列的房价严控措施下,房地产价格会不会下降呢?

  关于这一点,投资顾问德山先生认为,中共的措施只是要遏制房价的过快增长,绝不是要打压房价,为什么呢?大家知道,中国一切土地的所有权都归政府所有,中共就是中国最大的地主,那么,打压房价对它有什么好处呢?一旦控制不好,房价下挫就会造成“羊群效应”,触发房地产金融这只“灰犀牛”。

  那么,未来房地产业会是怎样一个走向呢?在去年“三道红线”政策出台后,大陆房企通过资金驱动规模增长的方式将再难推进,所以,未来如果没有更多资金的加入,整个行业再继续往上走的动能就会被大大的削弱,而其中有两个倾向值得注意。

  一个是,房地产业利润率的持续下降,整体盈利基本见顶。

  事实上,近年来,房地产行业的销售规模增速,已经呈现了放缓的态势。亿翰智库的数据显示,从2018年到2020年,智库所跟踪的,50家典型房企的合约销售额的增速从超过30%,一路走低到13%,相对应的是,平均净利润率也从14.55%下降到11.6%,逐年走低,而且下降幅度呈现出扩大的趋势。

  而在今年5月份,在杭州首次集中供地结束之后,中国房企50强的滨江集团,老总戚金兴有一番讲话,提到“努力做到1%-2%的净利润水准”,这番讲话,也揭示了当前中国房企“赚钱难”的真相。

  目前,一些分析已经指出,大陆房地产开发已经陷入赚钱焦虑期,利润下滑、增长见顶,未来即使有增长,也不会十分明显。比如,中信建投的研究认为,这段时间,地产行业的毛利率已经在从原先的中枢25%左右,继续向20%左右下滑,甚至部分城市,杭州、无锡、重庆等已经落入了20%以下的区间。

  有些观点甚至认为,房地产业的反弹时间可能会在2025年,因为今年买的地到2023、2024年才会结转,所以行业的毛利率和净利率会在2023至2024年出现进一步下调。

  另外,从外媒的报道中还可以看到另一个倾向,那就是,北京严格限制民企融资圈地,但是却让国企抢占地产市场,导致房地产企业呈现出“国进民退”的态势。

  在3月底的时候,中指研究院发布了一个2021年1至3月中国房企拿地排行榜,排行榜中显示,在买地金额前十强的企业中,只有两家房企是纯民营房企;而在拿地面积前十强的房企中,民营企业占比也不到一半,买地能力强的都是国资房企。

  有业内人士认为,中共政府认为民营企业资产的负债率过高,于是严格审核民企贷款申请,限制了民企地产商买地,但是,土地储备将是直接决定房企发展潜力的因素。而且我们看到,目前中共政府正在加大对民企的管控动作,所以,可能不少民营企业,为了继续生存不得不和国企合作。

  目前,在中国的房企销售排行榜上,前10名的榜单中还是以民营房企为主,但是按照眼下拿地的规模来判断,这个销售排行榜,未来的榜单格局也必然会有一个翻天覆地的变化。

(本文内容除特别注明外均取自各新闻媒体,并不代表本网立场!)
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