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标题: 一套数千万仍被抢购 上海豪宅为何这样火?
来源: 每日经济新闻/日期: 2021-12-06

  上海豪宅市场依然火爆。

  自今年初上海开启新盘积分摇号政策以来,上海买新房不再拼资产、拼运气,而开始拼积分。积分就像学历,成了买房的敲门砖,一进售楼处,销售不再关心你 " 预算多少 ",取而代之的是问 " 你多少分?"

  就在昨日(12 月 4 日),上海热门楼盘碧云尊邸公布了入围分数线:92.24 分。这个分数拆开来,意味着在上海至少要交 135 个月社保才有入围的资格。但即便是积分如此之高,总价 1475 万 -7516 万元的碧云尊邸,依旧不是上海的豪宅天花板。

  《每日经济新闻》记者注意到,但即便是频频触发积分,但上海市中心豪宅项目的关注热度始终未减。要知道,购买这样的豪宅项目,除了有足够的积分,还要有强大的资金实力、年龄 40 岁以上,以及名下无房,才有入围的资格。

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中信九庐项目 图片来源:每经记者 吴若凡 摄

有豪宅入围分数接近满分

  说起上海的豪宅项目,不少人的第一反应可能是此前闹得沸沸扬扬的明星盘 " 翠湖天地 "。但该项目即便因梁朝伟等明星的买入变得炙手可热,其入围积分(102.24 分)却仍不是最高的。今年 6 月开启认购的复兴珑御入围积分高达 112.8 分,堪称目前上海触发积分的天花板。

  目前,上述两项目均已售罄,但其入围积分仍高居上海楼盘项目前两位。此前,刚刚公布入围积分(98.4 分)的中信九庐位名列第三。

  先来看入围分最高的明星楼盘复兴珑御,由于社保年限自 2003 年 1 月起计算,因此上限为 221 个月,要入围只能空白 1 个月。最终,219 组认购(认购率高达 466%)者中有 67 组认购者入围摇号名单。入围分数线达到接近满分的 112.8 分(满分为 113.04)。如果把 112.8 分还原社保月数,即(112.8-60)÷ 社保系数 0.24=220 个月。

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来源:复兴珑御官微

  一位上海资深地产人士告诉《每日经济新闻》记者,复兴珑御的入围分高,主要有两方面因素:黄浦新房极度稀缺和一二手房价差。

  黄浦区新房虽然一直处于紧俏的状态,但 2018 年至 2020 年也有 679 至 1121 套新房供应。但进入 2021 年,复兴珑御上市之前,黄浦区基本没有新房供应,潜在买家都在焦急等待。

  此时,上海本地拥有超高积分的购房者,纷纷把目标锁定在 " 显性价值 " 更清晰的地方;中段积分者则锁定城央新盘。

  再看中信九庐的入围条件。98.4 分的入围分按照 0.22 的社保系数,以下两种情况的家庭可以入围:已婚家庭 60 分 +175 个月社保,不算社保系数的话,裸分为 77.5 分;未婚家庭 50 分 +220 个月社保,裸分为 72.2 分。

  4 月份之前,上海 75 分以上的购房者占比为 4.23%;5 月份 75 分以上的占比为 5.39%;6 月份 75 分以上的占比 6.26%。可见,在积分金字塔中,顶端高分购房者随着时间的推移不仅没有减少,占比反而越来越多。

入围比增加但中签率降低

  那么,究竟是哪些人在打新上海豪宅?

  以复兴珑御为例,从摇号公式名单可以看到,入围的 67 组客户有 46 组来自上海,占比约 69%,其他来自江浙皖鄂陕等城市。

  但与复兴珑御超高的入围积分相比,其他热门楼盘似乎黯然失色。

  被称为 " 前滩双子星 " 的中晶鸿名邸入围分为 97.23 分(社保系数 0.17 分 / 月),另一个项目东方惠雅入围分 87.44 分(社保系数 0.14 分 / 月)。

  " 这类高积分者基本是 40 岁以上的无房户,大多数都是父母把房子卖给子女,社保分数本来就很高。" 一位地产销售人员告诉《每日经济新闻》记者。

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来源:上海网上房地产网站

  8 月 27 日,上海网上房地产突然发布一则《告示》,宣布调整第四批新盘中部分楼盘的入围比例。共有 17 个楼盘调整了入围比例,从之前的 1.3 调整至 1.8~2.5 不等,意味着低分选手入围的几率变高,而高分者选房难度则增加。从此次从入围结果来看,瑞安翠湖和中信九庐都是 2.5 倍。

  上述地产销售人员表示,"2.5 倍入围比,理论上是 40% 的中签率。但加上户型和楼层等问题,实际中签率比原来少了三分之一。"

  虽然入围人数扩大了一倍,但中签概率反而下降了。对于那些紧俏的项目,等于又回到靠运气分配了。40% 以下的中签概率,需要参加三到五次摇号才可能买到心仪的房子。

有楼市新房与二手房价差超 5 万元

  这些豪宅之所以受到追捧的另一个原因,就是其新房和二手房之间存在着较大的价格差。

  《每日经济新闻》记者查阅第三方平台发现,复兴珑御今年 7 月份的新房销售均价为 13.6 万元 / 平方米,而第三方平台上该项目二手房挂牌房源,价格最高的已经超过 20 万元 / 平方米。

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来源:每经 AI 品房小程序

  而这样巨大的价差,也吸引了大量购房者甚至没有购房需求的人前来套利。

  此前有网友在网上发帖称,有复兴珑御 " 一手更名 " 房源,位于 5 楼,总价 3280 万元,另加中介费。随后,复兴珑御发布声明辟谣,表示 " 通过退房、更名等方式购房的均不属实,且不能实现 "。

  另据每经 AI 品房小程序数据,复兴珑御目前的估值参考价为 149136 元 / 平方米,未来 5 年的价格约为 177797 元 / 平方米。

  再以 12 月 8 日即将开盘的九庐为例,其新房均价为 135000 元 / 平方米。而在安居客网站,九庐二手房 12 月的挂牌均价为 185540 元 / 平方米。新房和二手房之间的价差超过 5 万元 / 平方米。

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来源:每经 AI 品房小程序

  每经 AI 品房小程序数据显示,九庐目前的估值参考价为 147901 元 / 平方米,未来 5 年的价格约为 169540 元 / 平方米。

  一位资深地产中介告诉记者," 不想买房的人,看到这样巨大的价差都想来抢一套。而正常情况下,绝大多数买这个项目的都是自住的。"

  相比之下,中信九庐因为总价跨度较大,从 1000 万元到上亿元不等,因而各种人群都有。

  《每日经济新闻》记者从翠湖天地周边的中介处了解到,该项目房龄新一点二房手单价超过 20 万元 / 平方米的比较普遍,其中四期有些二手房成交价高达 26 万元 / 平方米以上。而该项目刚刚售完的五期新房备案均价为 16.5 万元 / 平方米。

  在新房和二手房价差如此大的背景下,上海有些楼盘出现了 " 挑客 " 的情况。以南山虹桥项目为例,据知情人透露,该项目的售楼处门口曾有三名银行工作人员,以只能贷款 30% 为理由,劝退首套资格的购房人进来认筹。

  " 越是单价高的新房项目,积分往往也越高。"58 安居房产客研究院分院院长张波告诉记者,高单价的新房大都在市中心区域,而这一区域本身的市场供应量就明显偏少,同时一二手房价格倒挂现象也表现得较为明显,导致高单价新房往往容易处于供不应求的状况。供求关系是造成这一现象的主要原因。

(本文内容除特别注明外均取自各新闻媒体,并不代表本网立场!)
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